Peter Hardt
Wirtschaftsberatung
Immobilienmakler
Köln
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FAQ - Fragen und Antworten zum Kauf von Mehrfamilienhäusern
|
Finanzkrise, Börsenbeben, Rezession - angesichts tief verunsicherter
Anleger erlebt ein zuletzt wenig beachtetes Immobilieninvestment eine
Renaissance: Das Mehrfamilienhaus. Günstige Kreditzinsen und
die Sorge vor einer anziehenden Inflation reizen zum Einstieg.
Seit Jahren waren die Bedingungen für Immobilieninvestments nicht
mehr so gut wie heute. In Zeiten, da die Bank für Festgeld nur noch
Minizinsen bietet und Aktien schlaflose Nächte bereiten, besinnen
sich viele Privatanleger auf das Betongold - zumal sie dank billiger
Kredite schon mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz stattliche Objekte
erwerben können.
Definition: Mehrfamilienhaus, Zinshaus - das Grundprinzip
Anders als bei anderen Investments ist der Einsatz von Krediten beim Immobilienkauf üblich - auch wenn diese ausschließlich der Kapitalanlage dienen.Was kostet ein MFH - Nicht so teuer, wie man denkt
Natürlich hat ein Mehrfamilienhaus seinen Preis. Ein Objekt in der Innenstadt ist für viele kaum erschwinglich. Doch am Stadtrand oder im Umland bieten sich Alternativen an, die sich gut finanzieren lassen. Mehrfamilienhäuser mit vier bis sechs Wohnungen sind dort nicht teurer als eine große Eigentumswohnung in zentraler Lage. Zwischen 7,5 und neun Prozent beträgt der Bruttoertrag aus einem Mehrfamilienhaus in Stadtrandlage.Mit einer Eigentumswohnung lassen sich hingegen maximal Erträge von vier Prozent pro Jahr erzielen.
Zinshaus oder Eigentumswohnung
Von Vorteil ist in jedem Fall , dass jedes Mietshaus die für eine Kapitalanlage erforderliche Risikostreuung bereits teilweise in sich birgt - im Gegensatz beispielsweise zur Eigentumswohnung. Wer nur eine Wohnung erwirbt, hat bei jeder Kündigung sofort 100 Prozent Leerstand und Mietausfall. Im Mehrfamilienhaus kündigen in der Regel nicht alle Parteien gleichzeitig.
Ohnehin verfügt das Mehrfamilienhaus über reichlich Vorzüge gegenüber der Eigentumswohnung. Das wird schon beim Kaufpreis deutlich - es gibt gewissermaßen Mengenrabatt. Während beispielsweise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen in Kölner und Düsseldorfer Topvierteln bei 3000 bis 4000 Euro liegt, beträgt er bei ganzen Mietshäusern 1700 bis 2500 Euro.
Mehrfamilienhäuser sind rentabler, allein schon, weil sich die fixen Kosten besser verteilen. Außerdem lassen sie sich sehr viel besser wieder abstoßen als Eigentumswohnungen, die in der Regel nur gut verkauft werden können, wenn sie leer stehen. Schließlich werden einzelne Wohnungen noch immer in den meisten Fällen zur Eigennutzung erworben.In den kommenden Jahren könnte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zudem noch weiter zurückgehen. Durch die am Arbeitsmarkt geforderte Flexibilität sind immer weniger Angehörige der Altersgruppe bis 45 Jahre am Immobilienerwerb interessiert. Damit steigt automatisch die Nachfrage nach Mietwohnungen - und damit das Renditepotential der Mehrfamilienhausinvestoren.
Immobilienkrise USA, Spanien ... auch in Deutschland ?
Bei uns droht kein Preiseinbruch, wie er in anderen Ländern bereits stattgefunden hat. Dafür sind die Kaufpreise im Deutschland des Jahres 2010 so günstig wie vor 15 Jahren. Die Erklärung dafür, warum die weltweite Immobilienkrise hierzulande keine Spuren hinterlassen hat: Wo keine Blase ist, kann auch keine platzen. Während in Ländern wie Spanien oder Großbritannien ein Bauboom herrschte, der bei ständig steigenden Preisen ein massives Überangebot schuf, gilt der deutsche Immobilienmarkt schon länger als relativ träge. Die Zahl der neu gebauten Häuser geht seit Jahren zurück, das Bauvolumen hat sich seit 2000 fast halbiert. Für Käufer heißt das: Der Einstieg ist günstig, und weil das Angebot langsam zurückgeht, sollten die Preise tendenziell eher steigen.Inflation
Mit einer Immobilie
kann man sich weitgehend gegen eine von vielen Experten befürchtete
Inflation schützen. Denn der Käufer zahlt sein Darlehen zu einem
festen Zinssatz in meist fixen Raten an die Bank zurück. Die Zinsen
sind durch die Niedrigzinspolitik der Notenbanken weiter historisch
tief: Zehnjährige Hypothekendarlehen bekommt man für weniger
als vier Prozent. Bei starker Geldentwertung sinkt die Belastung sogar,
weil die Schulden dann an Wert verlieren.
"Die einzige Möglichkeit
ein Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten."
(Bankier Freiherr von
Bethmann)
Marktsituation 2011
Der Markt für Anlageimmobilien ist grundsätzlich sehr diskret und somit auch intransparenter als beispielsweise der Investmentmarkt. In großen Städten wechseln oft nur ein paar Hundert Objekte im Jahr den Besitzer. Um das passende Haus zu finden, müssen Interessenten den Markt permanent beobachten und einen engen Draht zum Makler pflegen. Eigentümer sind tendenziell verkaufsunwillig, sofern sie nicht dringend Bargeld brauchen. Obwohl das Interesse an Mehrfamilienhäusern in der Finanzkrise deutlich gestiegen ist, wollen viele Eigentümer nicht verkaufen. Sie sehen zu ihren Immobilien keine attraktive Anlage Alternative.Rendite und Kaufpreisfaktor
Definition Rendite
Rendite = der prozentuale Ertrag eines Investments, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres
Gefragt sind zur Zeit in erster Linie lukrative Renditeobjekte - Immobilieninvestments, die sich durch sieben, acht, oder gar neun Prozent Rendite auszeichnen. Besonders gesucht sind dabei vor allem "hochprozentige" Mehrfamilienhäuser (MFH). Die Gründe, die für ein solches Investment sprechen, sind unter anderem:
* das MFH - sofern
es voll und ganz fremdfinanziert wird ...
- trägt sich durch die Mieteinnahmen, bzw. in vielen
Fällen bleibt sogar ein Überschuß (bei einem derzeitigen
Zinsniveau von ca. 4 - 5 %)
* vorübergehende Mietausfälle sind eher zu verkraften
* das MFH ist leichter finanzierbar, weil es sich trägt
* das MFH ist - wenn die hier genannten Regeln befolgt werden - oft auch
wieder leichter zu veräußern
* die Wirtschaftlichkeit des MFH ist nicht abhängig von zusätzlichen
steuerlichen Vorteilen
* der Erwerb von mehreren solchen Objekte ist unproblematischer, weil
keine Unterdeckung vorhanden ist.
Die Bonität (finanzielle Stärke) des Investors erfährt
eher eine Verbesserung, wenn Überdeckung durch regelmässige
Mieteinnahmen gegeben ist
Stellen wir zunächst die Frage:
Wie berechnet sich überhaupt die Rendite einer Immobilie? Hier ist unsere Formel für die Berechnung der Nettorendite:
Netto-Rendite = Jahresnettomiete zu Nettokaufpreis
Formel für die Berechnung:
Jahresnettomiete mal 100 dividiert durch Nettokaufpreis
Beispiel:
Eine Immobilie kostet
500.000 Euro
Die Nettomieteinnahme des Objekts bei Vollvermietung ist 40.000 Euro pro
Jahr.
Berechnung:
40.000 x 100 = 4.000.000
4.000.000 : 500.000 = 8
Die Nettorendite beträgt also 8%.
Viele Anleger richten sich lieber nach dem sogenannten Faktor oder Vervielfältiger beim Berechnen der Rendite einer Immobilie, da dies etwas einfacher ist. Der Faktor ist nichts anderes als das Vielfache der Netto-Jahresmiete im Verhältnis zum Nettokaufpreis.
In diesem angegebene Beispiel ist der Faktor 12,5 - die zwölfeinhalbfache Nettojahresmiete ist hier der Netto-Kaufpreis.
Sie wissen also, wenn Sie den Faktor 12,5 haben, daß die Immobilie 8% Rendite erbringt. Hier ist eine Tabelle, die die Umrechnung erleichtert:
| Rendite |
4%
|
5%
|
6%
|
7%
|
8%
|
9%
|
10%
|
11%
|
12%
|
| Faktor |
25
|
20
|
16,7
|
14,3
|
12,5
|
11,1
|
10
|
9,1
|
8,3
|
oder für die
umgekehrte Umrechnung:
Kaufpreis dividiert durch Jahresmiete=
| Faktor |
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
15
|
17,5
|
20
|
| Rendite |
12,5%
|
11,1%
|
10%
|
9,1%
|
8,3%
|
7,7%
|
6,7%
|
5,7%
|
5%
|
So weit so gut, werden Sie sagen. Doch wie kommt überhaupt die Rendite zustande und welche weiteren Faktoren spielen beim Erzielen einer nachhaltigen Immobilienrendite eine Rolle?
Halten wir dazu einige Grundprinzipien fest:
1. Der Standort (Lage) ist ein wesentlicher Faktor bei der Entstehung der Rendite. Je besser der Standort, desto niedriger ist in den meisten Fällen die Nettorendite. Das leuchtet ein, denn an guten bis sehr guten Standorten sind die Grundstückspreise im Verhältnis zum eigentlichen Bauwerk sehr viel höher als an schwächeren Standorten. Diese werden nicht unbedingt durch eine sehr viel höhere Miete wettgemacht. Umgekehrt werden an schwächeren Standorten in vielen Fällen dennoch relativ gute Mieten bezahlt - während die Grund- und Bodenpreise niedrig sind.
2. Baujahr, Bauweise und aktueller Bauzustand einer Immobilie sind ein weiterer Faktor. Vielfach haben Objekte mit baulichen Mängeln dennoch eine gute Mieteinnahme - während umgekehrt neue oder neuwertig sanierte Objekte nicht automatisch einen viel höheren Ertrag erbringen. Als Faustregel kann gelten: Je besser der Zustand, desto niedriger oft auch die Rendite.
3. Die Mieter spielen eine weitere wichtige Rolle. Je sicherer die Mieteinnahmen auf lange Sicht, desto höher der Kaufpreis - was die Rendite schmälert. Auch das ist kein Wunder: Wer auf viele Jahre hinaus durch Mietverträge mit erstklassigen Mietern einen sicheren Ertrag erzielt, der wird das Objekt teurer verkaufen können als jener, der keine so gesicherten Mieteinnahmen vertraglich fixiert hat.
Daraus folgt die wichtigste Regel beim Kauf einer Renditeimmobilie:
Je höher die
Rendite,
desto genauer sollte man Standort,
Zustand und langfristige Erzielbarkeit
der Mieten unter die Lupe nehmen.
Wo investieren, worauf achten, was vermeiden?
Es empfiehlt sich zunächst ein Blick aus der Vogelperspektive: Viele Experten raten, ausschließlich in Wachstumsregionen mit breit diversifizierter Wirtschaft zu investieren. Nahezu der gesamte Osten Deutschlands fällt dabei durchs Raster, bevorzugt werden sollten dagegen westdeutsche Großstädte wie Köln, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart oder München.
Denn wenn überhaupt, dann ist nur in den Wachstumsregionen in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg von Mieten und Preisen zu rechnen. Hintergrund: Seit einigen Jahren schon befindet sich dieser Markt in einem moderaten Aufwärtstrend.
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